Prodej nemovitosti zatížené hypotékou můžete řešit i bez toho, abyste úvěr nejdřív doplatili ze svých úspor. Dluh lze za dohodnutých podmínek uhradit z kupní ceny. V Agentuře Zvonek vám pomůžeme s celým postupem, od přípravy prodeje až po předání klíčů.

Jsem Filip Zvonek, jednatel Agentury Zvonek a realitní makléř od roku 2006. Společně zjistíme, co potřebujete od banky, jak nastavit platby a kolik peněz vám po prodeji zůstane.

Co se dozvíte:

  • Jak doplatit hypotéku z peněz od kupujícího.
  • Které dokumenty potřebujete od banky.
  • Kdy může být předčasné splacení bez náhrady nákladů.
  • Jak vám pomůžeme a kde získáte bezplatnou konzultaci.

Potřebujete k prodeji souhlas banky?

Záleží na úvěrové smlouvě a zápisech v katastru. Vedle zástavního práva může být uvedený zákaz zcizení, tedy omezení převodu vlastnictví bez potřebného souhlasu. Zákaz zatížení zase může bránit například zřízení další zástavy pro banku kupujícího.

Zástavu si představte jako pojistku banky pro případ nesplácení, neznamená, že banka váš byt vlastní. Při prodeji potřebujeme vyřešit dluh i odstranění původní zástavy. Souhlas s prodejem není totéž jako doklad pro výmaz zástavy.

Jak probíhá prodej nemovitosti s hypotékou v pěti krocích?

1. Co prověříme před zahájením prodeje?

V Agentuře Zvonek s vámi projdeme hypoteční smlouvu, poslední dohodu o sazbě a přibližný zůstatek dluhu. Prověříme také list vlastnictví, tedy výpis z katastru s vlastníky a zapsanými právy či omezeními. Závazné termíny nepodepisujte, dokud neznáte podmínky banky.

Současně navrhneme prodejní cenu a připravíme prezentaci nemovitosti. Praktické tipy najdete v článku o přípravě bytu nebo domu na focení a prohlídky.

2. Jak zjistíme přesný doplatek?

Pomůžeme vám požádat banku o vyčíslení dluhu ke konkrétnímu dni. Zůstatek v internetovém bankovnictví nestačí, doplatek zahrnuje také úroky a případné náklady předčasného splacení. Když se datum úhrady posune, může být potřeba nové vyčíslení.

3. Jak připravíme smlouvy a platby?

S právníkem nastavíme, kolik peněz dostane banka, kolik připadne vám a kdy se jednotlivé platby uskuteční. Pro vypořádání kupní ceny lze využít například advokátní úschovu. Představte si ji jako uzamčenou pokladnu, ze které se peníze vydají až podle předem sjednaných pravidel.

4. Jak se hypotéka doplatí?

Část kupní ceny odejde podle bankovních pokynů na splacení úvěru. Zbývající peníze dostanete po splnění podmínek kupní a úschovní smlouvy. Rozdělení peněz musí být písemně dohodnuté, nespoléhejte na ústní slib kupujícího.

5. Jak odstraníme zástavu a předáme nemovitost?

Po doplacení banka vydá podklady pro výmaz zástavního práva. Zástava z katastru nezmizí automaticky odesláním peněz, potřebné listiny je nutné předložit katastru s příslušným návrhem. V Agentuře Zvonek vám pomůžeme zajistit navazující kroky i předání nemovitosti s protokolem a stavy měřidel.

Kolik stojí předčasné splacení hypotéky?

Náhrada nákladů může být 0 Kč, ale neplatí to automaticky. U spotřebitelských úvěrů na bydlení záleží na pravidlech použitelných pro vaši smlouvu a splnění zákonných podmínek.

Podle pravidel účinných od 1. září 2024 může být splacení při převodu financované nebo zastavené nemovitosti bez náhrady nákladů, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a jsou splněny další zákonné podmínky. S bankou předem ověříme, jak doložit převod a načasovat splacení.

U starších smluv s pevnou sazbou se nová pravidla použijí až od začátku nové fixace, která začala 2. září 2024 nebo později. Fixace znamená období, na které máte sjednanou pevnou úrokovou sazbu. Samotné tvrzení „splácím déle než dva roky“ proto nestačí.

Ve starším zákonném režimu může banka při úplném splacení v souvislosti s prodejem požadovat náhradu nezbytných nákladů spojených se splacením. Pokud smlouva trvá déle než 24 měsíců, platí strop 1 % z předčasně splácené částky, nejvýše 50 000 Kč. Nejde o automatický poplatek v této výši.

Konkrétní náklady zjistíme před podpisem závazných podmínek prodeje. Když nesplníte podmínky pro bezplatné splacení, necháme si od banky vysvětlit výpočet požadované náhrady.

Kolik peněz vám po prodeji zůstane?

Kupní cena není částka, kterou můžete celou použít na další bydlení. V modelovém příkladu připraveném pro tento článek prodáváte za 4 850 000 Kč a celkový doplatek bance činí 2 170 000 Kč. Po jeho úhradě zbývá 2 680 000 Kč před ostatními náklady prodeje.

Ještě je potřeba odečíst sjednanou odměnu za zprostředkování a případné samostatně hrazené právní služby či úschovu. Jde o modelový propočet, nikoli skutečnou zakázku, předpokládáme v něm doplatek včetně úroků a bez náhrady nákladů za předčasné splacení.

Já, Filip Zvonek, s vámi projdu také návaznost na koupi dalšího bydlení. Podrobnosti o pomoci s celým obchodem najdete na stránce prodej nemovitosti s Agenturou Zvonek.

Na co se nás prodávající nejčastěji ptají?

Může si kupující vzít vlastní hypotéku?

Ano, prodej bytu s hypotékou i prodej domu s hypotékou lze řešit také s úvěrem kupujícího. Musíme však sladit podmínky obou bank, platby a zástavní práva.

Co když kupní cena nestačí na doplacení banky?

Pokud prodáte za 3 900 000 Kč a banka požaduje 4 200 000 Kč, chybí 300 000 Kč ještě před náklady prodeje. Než cokoli podepíšete, pomůžeme vám s bankou projednat doplacení rozdílu a podmínky uvolnění zástavy.

Pomůžete mi s bankou i smlouvami?

Ano, v Agentuře Zvonek vám pomůžeme s podklady pro banku, potřebnými žádostmi a návazností celého prodeje. Smlouvy připravíme s právníkem, pro jednání vaším jménem vyřešíme potřebné zmocnění.

Co přinést na bezplatnou konzultaci?

Ideálně hypoteční smlouvu, poslední dokument k sazbě, přibližný zůstatek úvěru a adresu nemovitosti. Nemáte všechno po ruce? Přijďte i tak, společně si řekneme, co doplnit.

Chcete prodat a nevíte, čím začít?

Zavolejte nám do Agentury Zvonek na 603 246 680 nebo přijďte na kteroukoli z poboček Agentury Zvonek. Rádi vás přivítáme také v Centru pro bydlení na adrese Pod Babou 2515 ve Zlíně.

Úvodní konzultace je bezplatná. Nemusíte mít vyřízenou banku, smlouvy ani kupujícího, s tím vším vám v Agentuře Zvonek pomůžeme.



Autor: Filip Zvonek, jednatel a realitní makléř / +420 731 843 000 / filip@zvonek.cz