Naše Agentura Zvonek je na trhu již 30 let (a 2 měsíce, ať jsme přesní) a může tedy vycházet z dlouhodobých zkušeností a znalosti pravidel, které na trhu platí. Všimli jste si ale, že spousta "borců", kteří jsou na trhu krátkou dobu, třeba jen 5 let, tvrdí svým klientům, že všechno ví a jsou největší na světě, neomylní a samozřejmě nejlepší? Naše dlouholeté zkušenosti nám potvrzují, že známe hodně, ale ne, že jsme vždy nejdokonalejší a neomylní, že umíme stoprocentně předvídat budoucnost. A dokážeme odpovědět na každou otázku.
Kdo se trochu vyzná v ekonomii ví, že existují čtyři cykly: krize - deprese - oživení - konjunktura a pak zase krize, atd.Platí to celou etapu kapitalismu pro většinu oborů. Někdy i pro oblast realit. Někdy ale ne. Chcete uvést příklad?
Před třemi lety (přelom 2019 - 2020) se schylovalo ke klasické hospodářské krizi. V oblasti realit byla fáze konjunktury, poptávka byla vysoká, ceny nemovitostí rostly prakticky ve všech segmentech, nabídky půjček prakticky pro kohokoliv se pohybovaly v oblastech, kdy se výše úroku blížila nule a hypotéky si brala spousta lidí, kteří hypotéku ani nepotřebovali - ale proč by si nepůjčili, když je to skoro zadarmo, že?
Bylo jen otázkou, pod jakou záminkou krize začne, co ji spustí. A do toho přišel covid. A špatná rozhodnutí vlád prakticky v celé Evropě. Nebyl to jen Andrej Babiš, kdo začal shazovat z "vrtulníku" miliardy, desítky miliard, stovky miliard - celkem kolem půl bilionu korun. Byly to peníze, které nejsou kryté žádnými pracovními výsledky. Ale když je použijete, jsou to na trhu peníze "navíc", znehodnotí finance, které ostatní vydělali nebo získali (důchodci, invalidé, nemocní) poctivě a zaslouženě. Jsou zdrojem inflace, protože na prodejních cenách se musí tyto peníze projevit, musí začít vznikat nová rovnováha položek ve vztahu poptávky a nabídky. Zdražování klasického zboží ale probíhalo velmi pomalu. Proto se velká část nadbytečných peněz dostala na realitní trh. Navíc to podpořila snaha lidí za každou cenu si ochránit finance, které mají naspořené - banky dávaly úroky, které se blížily nule - a uložit je co nejefektivněji a do komodity, která je dlouhodobě zisková. Tady zafungoval i vzkaz státu - máte nemovitost a tu pronajímáte? Nebudeme vám na vaše zisky sahat, nájemci vám budou pěkně platit dál i během covidu. Že mají nájemci problémy? To jsou jejich problémy. Ne problémy státu nebo vlastníků nemovitostí! Vlastnictví realit je v době krize to nejlepší!
A stal se pravý opak - od jara 2020 ceny nemovitostí začaly prudce a často nekontrolovaně růst do neuvěřitelných výšek. Sami jsme byli zaskočeni. Třeba ceny některých půldomků ve Zlíně se více než zdvojnásobily!
Navíc začaly růst ceny stavebních materiálů a stavebních prací (tedy mezd řemeslníků), které ovlivnily konečné ceny novostaveb, ať RD nebo bytů. A protože jich byl nedostatek, začaly se k nim přibližovat ceny starších objektů, které potřebovaly rekonstrukci - cena rekonstrukce se ale také navyšovala (už to známe - cena stavebních materiálů, stavebních prací atd.). Vznikl neuvěřitelný kolotoč, vzrostla poptávka, nabídka byla minimální, prodalo se prakticky cokoliv, co mělo nějakou hodnotu. Prostě velký boom, už to nebyla ani klasická konjunktura. Vláda to podpořila zrušením daně z nabytí nemovitých věcí. Prostě POHÁDKA.
Jenže každá pohádka mívá svůj konec. Když vyprávím pohádky svým vnoučatům, mají všechny pohádky dobrý konec. A to si pokaždé vymýšlím novou originální pohádku. Vám tady samozřejmě vymýšlet pohádky s dobrým koncem nebudu. A špatný konec asi slyšet nechcete. Proto se vraťme do reality.
Přichází problémy s cenami energií, které zásluhou války na Ukrajině jsou umocněné a rostou do neskutečných výšek. A ceny energií jsou segment, který se dotkne prakticky každého. Ať pozitivně - dodavatelé, rafinerie, výrobci, prodejci, kterým rostou neúměrně zisky, nebo negativně - spotřebitelé a podnikatelé, kteří jsou na energiích závislí.
Proto s opožděním přichází nám již známá inflace (známe ji z realitního trhu z období 2020 až počátek 2022) do většiny sektorů hospodářství - potraviny, auta, spotřební zboží, doprava, služby atd. Inflace začíná atakovat dvacetiprocentní hranici a začíná ovlivňovat řadu spotřebitelů. A hlavně sdělovací prostředky. Novináři, televizní a rozhlasoví reportéři, komentátoři internetových portálů - to je voda na jejich mlýn! Ti chytají příležitost za pačesy a z počáteční malé krize udělají megakrizi! A přesvědčí vás, že se ta krize týká hlavně vás. A někdo za to může. Oni ani vy samozřejmě ne. Radí - pomožte nám hledat viníka.
Hlavní viník - peníze, které vlády shazovali z vrtulníků, jsou ale tabu. Není populární o tom hovořit. Naopak - ozývají se hlasy, ať se zase začnou peníze shazovat z dalších vrtulníků.
A protože vláda je slabá a má kromě "našich" problémů ještě spoustu vlastních problémů, však víte, o čem hovořím, začíná ustupovat. Dluhy státu - tedy i vaše dluhy - ji moc nezajímají. Nakonec dluhy už nyní mají všichni, a stejně se počítá s tím, že se nějak rozpustí (to je ta 20% inflace, která kromě vašich aktiv v bance nebo ve strožochu umazává i státní /tedy i vaše/ dluhy. Čím vyšší inflace, tím pro vládu lépe - ale o tom až někdy jindy. Pro dlužníky se zavádí nová pravidla insolvence, kdy dlužníci už nemusí vracet a platit skoro nic, pokud prokáží, že by chtěli. Stačí umět procházet v zatáčkách paragrafů.
Pak je tady Česká národní banka - jejím úkolem je zabránit vám v utrácení a zvyšování životní úrovně a spotřeby obecně. A nařizuje komerčním bankám, aby vám co nejvíce přistřihly křidýlka - tedy aby zvýšily úrokové sazby tak, aby vás to odradilo zejména od investic v oblasti realit. To se podařilo ve spolupráci s novináři velmi rychle. Proto přišla stagnace a realitní trh se zpomalil. Ptáte se: Jak moc a na jak dlouho?
I tady známe odpověď. Prodávající ve velké většině nechtějí pochopit, že musí své cenové požadavky snížit. Kdo to neudělá, prostě neprodá. To je jednoduchá zásada. A co je ještě důležitější, kdo rychle nesníží nabídkovou cenu, prodělá dvakrát. Pokud se totiž "rozkýve" mezi posledními, a sníží cenu na úroveň, jaká byla reálná před několika týdny, už bude muset snižovat své požadavky znovu - cena už je zase někde jinde. A tak to jde pořád dokolečka. Při minulých realitních krizích klesly třeba ceny u bytů ve Zlíně až o nějakých 40 % z cen maximálních. Ale budou nyní ty výchozí maximální ceny počítány již v době, kdy měla přijít klasická krize (jaro 2020) nebo to jsou ceny supermaximální z jara 2022? To asi nikdo neví, to je největší neznámá dnešních dnů. Kostky jsou na realitním trhu vrženy - výjimky budou hlavně v případě nové výstavby - tam není předpoklad, že by stavební práce a stavební materiály výrazně klesly.
Pro úplnost - ještě může nastat jeden případ: objeví se výjimečná situace, podobná jako byl třeba covid, a ti, co mají peníze, se jich budou chtít za každou cenu zbavit - tito lidé mají pořád na soukromých účtech přes 3 biliony korun, další biliony mají na firemních účtech. A kam peníze investovat, když ne do realit. A může nastat i situace, kdy úrok na hypotéce ve výši 6 % p.a. se bude zdát směšně malý...
Všem našim čtenářům a klientům přeji nejen do roku 2023 všechno dobré, pevné duševní i fyzické zdraví, osobní spokojenost a hlavně lidi kolem sebe, kteří vás mají rádi.
Dr. Miroslav Zvonek s kolektivem